Grondbeleid
Onze Nota Kostenverhaal, het Uitvoeringskader Grondbedrijf en de Nota Vastgoed- en Gronduitgiftebeleid hebben we onze beleidsdocumenten aangepast aan nieuwe wet- en regelgeving en de keuzes uit de Nota Grond- en Vastgoedbeleid. Vooralsnog verwachten wij in 2026 geen verdere beleidsaanpassingen, tenzij landelijke ontwikkelingen of lokale opgaven daartoe aanleiding geven. De nota grond- en vastgoedbeleid is in 2021 geactualiseerd. In de komende tijd vindt de afweging plaats of deze nog actueel is en of deze geactualiseerd moet worden. In 2026 moet de nota grondprijsbeleid worden geactualiseerd.
Toevoegen (her-)ontwikkelingsopgaven aan het Grondbedrijf
In de in 2022 vastgestelde Omgevingsvisie wordt uitgegaan van een flinke groei (schaalsprong) van Apeldoorn. Deze sprong moet onder andere worden gemaakt met de toevoeging van duizenden woningen. Het situationele grondbeleid zal hier een grote rol in gaan spelen. De locaties zijn namelijk vaak niet in bezit van de gemeente. Op basis van de planning zijn wij, zonder toevoeging van eigen programma, eind 2028 door onze grondvoorraad van woningbouw heen. Per situatie zal er gekeken moeten worden welke regie- en productierol passend is en welke rol wij hier in gaan nemen. De verwachting is dat dit leidt tot nieuwe actieve ontwikkelingsopgaven voor het grondbedrijf.
Op 26 juni 2025 is de grondexploitatie voor de eerste fase van de Zuidrand voor de toevoeging van 300 vaste woningen en 200 Hostkavels geopend door de raad. In de binnenstad zijn diverse partijen bezig met woningbouwlocaties, maar ook de gemeente is hier volop bezig met de plannen voor nieuwe woningen rondom het Hertzbergerpand in het Amaliakwartier. In de Kanaalzone Noord wordt eveneens gewerkt aan toevoeging van woningbouwprogramma, zowel door private partijen als op gronden van de gemeente aan de Laan van Kerschoten. Ook wordt gewerkt aan de verdere planvorming voor woningbouw op de locatie van de door de gemeente aangekochte voormalige camping De Marshoeve.
Tot slot wordt aan de toevoeging van gronden voor werklocaties gewerkt. In Uddel is voor een nieuwe locatie voorkeursrecht gevestigd en hiervoor zal een nieuw grondexploitatiecomplex worden geopend. Hiermee wordt een bedrijventerrein ontwikkeld waarmee aan de plaatselijke vraag naar nieuwe en/of vervangende werklocaties kan worden voldaan.
Overige ontwikkelingen
Financiële haalbaarheid en planning onder druk
Het realiseren van nieuwe locaties wordt steeds complexer. Benodigde gronden voor woningbouwontwikkelingen zijn vaak in eigendom bij derden. Er is hierdoor vaak sprake van hoge verwervingskosten en inbrengwaarden. Ook de stijgende rentes, bouwkosten en hogere eisen voor bijvoorbeeld duurzaamheid leiden tot hogere kosten. De financiële haalbaarheid van ontwikkelingen staat hierdoor, ondanks hogere/stabiele woningprijzen, vaak onder druk. Dit heeft ook zijn neerslag op de onderhandelingen tussen de gemeente en initiatiefnemers. De hiermee gepaarde risico’s zijn onderdeel van de periodieke risicoanalyses.
De gemeente heeft in de afgelopen periode voor meerdere grote ontwikkelingen forse bijdragen van het rijk ontvangen. Dit is een positieve financiële impuls, maar legt ook druk op de planning van de verschillende projecten en de daarbij behorende cofinanciering.
Stikstofcrisis en netcongestie risico voor ontwikkelingen
De stikstofcrisis heeft nog steeds grote invloed op de ontwikkeling van nieuw programma en zorgt voor vertraging bij het tot uitvoer brengen van de ontwikkelopgaven. Veelal gaat de ontwikkeling van woning- en niet-woningbouw gepaard met de productie van stikstof en andere schadelijke stoffen. Hiervoor moet voldoende stikstofcompensatie worden gevonden in de nabijheid van de gewenste ontwikkeling. Dit leidt bij alle ontwikkelingen tot uitdagingen. Eind 2024 heeft de Raad van State een uitspraak over stikstof gedaan die meer ontwikkelingen leek te raken dan eerder was verwacht. Intussen zijn er recente uitspraken van de provincie waarmee wij in de komende tijd voor een aantal projecten meer duidelijkheid verwachten te krijgen. Vooral bij ontwikkelingen dichtbij de natuurgebieden moeten we extra rekening houden met het stikstofbeleid.
Ook de netcongestie heeft forse invloed op de planning en ontwikkeling van nieuw programma. Bij meerdere projecten zijn er signalen dat deze mogelijk in tijd gefaseerd moeten worden, omdat een aansluiting op het elektriciteitsnetwerk pas over enkele jaren mogelijk is.
Nieuw rijksbeleid
Door het rijk wordt sinds 2023 fors ingezet op de modernisering van het huidige grondbeleidsinstrumentarium. Intussen worden verschillende sporen onderzocht en zijn ook al eerste stappen gezet. Onderdeel hiervan is een vervolg op de eerdere subsidieregelingen Woningbouwimpuls en het instellen van een uitkering aan gemeenten voor de publiek onrendabele toppen, gerelateerd aan de gerealiseerde betaalbare woningen binnen de gemeente. Daarnaast zijn er aanvullende gelden voor mobiliteitsvraagstukken.
Door de val van de coalitie in mei 2025 is nog niet duidelijk in hoeverre het ingezette beleid wordt voortgezet. De verwachting is echter dat kamerbreed wordt erkend dat de ontwikkeling van nieuwe woningen een hoge urgentie heeft en het beleid niet stil komt te liggen. Door het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening wordt verder gewerkt aan de resultaten uit het interdepartementaal onderzoek over het grondbeleidsinstrumentarium. Wij houden deze ontwikkelingen bij en zullen, als dat nodig is, op termijn ons beleid hierop aanpassen. Daar waar het mogelijk is om in te schrijven op de uit het beleid volgende (subsidie)regelingen, zullen wij hier ook aanvragen op indienen.
In 2025 is het gebied voor de Binnenstad, Spoorzone en Kanaalzone aangewezen als locatie met extra rijksregie. Dit betekent dat de gemeente aanvullende rijkssubsidies kan aanvragen en extra wordt ondersteund bij de uitdagingen in de realisatie en versnelling van (betaalbare) woningbouw. De subsidieaanvragen hiervoor lopen intussen.