Grondbeleid

Wat zijn wij verplicht te regelen in deze paragraaf?
Het grondbeleid is een vast onderdeel van de begroting- en verantwoordingscyclus van de gemeente. De paragraaf grondbeleid is een vast onderdeel van de MPB (vooruitblik) en de jaarrekening (terugblik) op grond van het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV). De paragraaf grondbeleid bevat tenminste:

1. de visie op het grondbeleid in relatie tot de realisatie van de doelstellingen van de programma’s die zijn opgenomen in de begroting;
2. een aanduiding van de wijze waarop de gemeente het grondbeleid uitvoert;
3. een actuele prognose van de te verwachten resultaten van de totale grondexploitatie;
4. een onderbouwing van de geraamde winstneming;
5. beleidsuitgangspunten over reserves voor grondexploitatie in relatie tot de risico’s die daaraan verbonden zijn.

De paragraaf is geen middel om ‘nieuw beleid’ vast te stellen. Nieuw beleid wordt via de lijn van het college ter bespreking naar de raad gebracht. Deze paragraaf is een middel om:

• Actuele onderwerpen terug te laten komen en nader uit te werken;
• Toekomstige ontwikkelingen waar grondbeleid een relatie mee heeft, te adresseren.

De afgelopen jaren zijn meerdere beleidsdocumenten vastgesteld die samen richting geven aan het grondbeleid van gemeente Apeldoorn. Elk document heeft een eigen functie, maar de samenhang ertussen is cruciaal voor een goede bestuurlijke en operationele aansturing. De Nota Grond- en Vastgoedbeleid beschrijft de overkoepelende strategische koers. Vanuit deze nota zijn de onderliggende nota’s zoals de Werkwijzer Strategische Verwervingen, Nota Kostenverhaal en de Nota Vastgoed- en Gronduitgiftebeleid opgesteld om nadere invulling te geven aan de verschillende onderdelen. Het Uitvoeringskader Grondbedrijf verbindt deze beleidsstukken en beschrijft hoe we ze in samenhang toepassen in de praktijk. De Kadernota Reserves en Voorzieningen borgt de financiële spelregels en risicoafdekking binnen het bredere gemeentelijke kader.

Grondbeleid uitgelegd

Ad a + b - Nota Grond- en vastgoedbeleid

Als een gemeente een aparte Nota grondbeleid heeft vastgesteld, mag de paragraaf grondbeleid een samenvattend karakter hebben, waarbij het van belang is dat deze zelfstandig leesbaar blijft. Uw raad heeft in september 2021 de Nota grond- en vastgoedbeleid vastgesteld.

Grondbeleid is de manier waarop de gemeente Apeldoorn zich beweegt op de grondmarkt. Van het geheel overlaten aan marktpartijen (passief) tot actief verwerven van gronden en opstallen en het transformeren hiervan tot bouwrijpe percelen (actief). Het grond- en vastgoedbeleid is een hulpmiddel om de inhoudelijke programmatische doelen uit de begroting te verwezenlijken.

In de Nota Grond- en Vastgoedbeleid is de gereedschapskist voor het grondbeleid hiervoor verder uitgewerkt. We kijken hoe het grond- en vastgoedbedrijf kan ondersteunen bij de uitvoering van de ruimtelijke, maar ook maatschappelijke ontwikkeling van Apeldoorn. Hierbij streven we naar een zo goed mogelijk integraal resultaat, met een optimale mix van maatschappelijk en financieel rendement.

Omdat ontwikkelingen verschillende uitgangspunten en oorzaken hebben kan hier niet op een algemene manier op worden gestuurd. We hebben daarom gekozen voor situationeel grondbeleid. Bij situationeel grondbeleid zijn alle vormen van grondbeleid mogelijk en wordt per ontwikkeling bepaald welke rol passend is. We maken hierin onderscheid in regierollen en productierollen. Welke rol we kiezen wordt bepaald met een afwegingsmodel, de voorkeursrol is hierbij afhankelijk van de urgentie, potentie en positie van een project.

Ad b – Beleidskaders en proces passend bij situationeel grondbeleid

Met de keuze voor situationeel grondbeleid kunnen bij verschillende projecten verschillende rollen worden ingenomen. Dat betekent dat er situaties zijn waarin de gemeente zelf actief en strategisch grondposities aankoopt, en situaties waarin de gemeente een faciliterende rol aanneemt en haar kosten op de initiatiefnemers verhaalt. Hoe de gemeente de keuze voor een rol maakt en deze rollen uitvoert, is onder andere uitgewerkt in de Werkwijzer Strategische aankopen en de Nota Kostenverhaal.

Werkwijzer Strategische aankopen

Naast de noodzakelijke aankopen vanuit een voorgenomen gebiedsontwikkeling, die worden verworven nadat er een grondexploitatie is vastgesteld, zijn er ook nog andere situaties denkbaar waarin een aankoop door de gemeente van grond en/of opstal de gewenste strategie is. Dit zijn bijvoorbeeld aankopen om vraagstukken als ondermijning op te lossen of te voorkomen en aankopen die kunnen bijdragen tot de vermindering van de stikstofproblematiek voor ruimtelijke opgaven. In dat kader heeft de raad in april 2023 de “Werkwijzer Strategische Verwervingen” vastgesteld. In deze notitie staan praktische handvatten aan de raad voor betrokkenheid bij, en interne controle op strategische aankopen. De strategische aankopen worden onderverdeeld in drie categorieën:

• Aankopen vooruitlopend op een ontwikkeling;
• Aankopen voor het stikstofvraagstuk;
• Aankopen om (maatschappelijke) vraagstukken te voorkomen of op te lossen.

Voor elk van deze categorieën staan in de werkwijzer spelregels over de dekking en verantwoording van strategische aankopen, over de besluitvorming en het mandaat en over de financiële risico’s. Als zich de situatie voordoet dat er een strategische aankoop wordt voorgesteld, wordt dit separaat ter besluitvorming voorgelegd aan de raad om de financiële dekking hiervoor te organiseren.

Nota Kostenverhaal

Een groot deel van de ontwikkelingen binnen de gemeente wordt niet door het grondbedrijf uitgevoerd, maar uitgevoerd door private partijen. Voor de ontwikkeling en uitvoering sluit de gemeente anterieure overeenkomsten met deze partijen. De gemeente is op basis van de Omgevingswet verplicht om kosten die de gemeente voor deze ontwikkelingen maakt, te verhalen. Dit betreft naast de kosten voor de ruimtelijke procedure ook plankosten en eventueel te maken kosten voor grondexploitatie (bouw- en woonrijp maken). Ook bovenwijkse kosten die deels toe te rekenen zijn aan nieuwe ontwikkelingen maken hier deel van uit. Het instrumentarium kostenverhaal is daarom onderdeel van ons grondbeleid. Daarnaast biedt de wet de mogelijkheid om financiële bijdragen voor gebiedsoverstijgende kosten te vragen aan de private ontwikkelaars. Dit kan gaan om bovenwijkse kosten en om bijdragen voor bijvoorbeeld natuurcompensatie of bijdragen voor fondsen voor sociale woningbouw, zodat kosten en baten efficiënt en eerlijk kunnen worden verdeeld over de ontwikkelingen. Hier ligt een link naar de Omgevingsvisie, waarin de functionele samenhang tussen de gevraagde bijdragen en de uit te voeren werkzaamheden moet worden aangetoond.

In september 2024 is onze nieuwe integrale nota Kostenverhaal vastgesteld. Hierin is uitgewerkt hoe we omgaan met kostenverhaal, welke kosten we verhalen en zijn de uitgangspunten vastgelegd voor de bijdrage voor bovenwijkse kosten. Hiermee scheppen we duidelijke kaders voor het kostenverhaal bij private ontwikkelingen. Daarnaast biedt de nota de mogelijkheid dat het in de toekomst (andere) financiële bijdragen gevraagd kunnen worden op het moment dat we hiervoor mogelijkheden zien.

Nota Vastgoed- en gronduitgiftebeleid

In september 2024 is ook de nota gronduitgiftebeleid vastgesteld. De actualisatie hiervan was nodig om onder andere te kunnen voldoen aan de Didam-arresten. In de nota zijn de criteria vastgelegd voor de verkoop van onze gronden en opstallen.

Ad c+d – Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2025

In aanvulling op de paragrafen grondbeleid in de begroting en jaarrekening heeft de gemeente Apeldoorn een meerjarenperspectief grondexploitaties (MPG). Het MPG geeft informatie over de actuele voortgang van de grondexploitaties. In het MPG wordt teruggekeken op het afgelopen jaar en vooruitgekeken naar de komende jaren. De te verwachten ontwikkelingen worden financieel vertaald. Ook wordt een inschatting gemaakt van de risico’s. Kortheidshalve wordt naar het MPG 2025 verwezen dat in de raad van 15 mei 2025 is vastgesteld.

Ad d+e –Kadernota reserves en voorzieningen 2023 en Uitvoeringskader Grondbedrijf 2025

In mei 2023 heeft de raad de Kadernota Reserves en Voorzieningen 2023 geamendeerd vastgesteld. Onderdeel van de kadernota is dat de resultaten van de grondexploitaties rechtstreeks met de Algemene Reserve (AR) worden verrekend en de risico’s van grondexploitaties moeten worden afgedekt binnen de AR.

In de Kadernota is ook de methodiek voor de risicobeheersing van de grondexploitaties beschreven. De risico’s van grondexploitaties worden als één geheel meegenomen in de toprisico’s van de gemeente, zodat het Grondbedrijf transparant een plek heeft binnen het geheel van onze risicobeheersing. Het benodigde weerstandsvermogen voor de risico’s voor grondexploitaties wordt meegenomen in het totale weerstandsvermogen (en weerstandsratio) van de gemeente.

In april 2025 heeft het college het nieuwe Uitvoeringskader Grondbedrijf 2025 vastgesteld. In het uitvoeringskader is de werkwijze en de verantwoordelijkheden van het grondbedrijf vastgelegd. Met het document is er overzicht en duidelijkheid voor de sturing van het grondbedrijf. Het uitvoeringskader bestaat uit een technisch deel waarin wordt vastgelegd wanneer winsten worden genomen en wanneer afwaarderingen worden gedaan, en welke grenzen worden gehanteerd voor rapportages en kaderwijzigingen. Ook is hierin de werkwijze en verantwoordelijkheden van de medewerkers van de gemeente die werken aan projecten die in het grondbedrijf zijn ondergebracht omschreven.