Beleidskaders
Voor het vastgoed gelden de beleidskaders zoals vastgesteld in de Vastgoednota Apeldoorn (2010), Nota grond- en vastgoedbeleid (2021) en het Uitvoeringskader Vastgoedbedrijf (2017) met bijbehorende werkwijzers. Het Uitvoeringskader met werkwijzers vernieuwen we momenteel.
Verkoop (maatschappelijk) vastgoed
De structurele taakstelling die het Vastgoedbedrijf sinds 2012 heeft gehad, is volledig gerealiseerd. Tot en met 2026 heeft het Vastgoedbedrijf te maken met een incidentele taakstelling. Voor 2024 t/m 2027 is in de MPB 2024-2027 besloten om weer een tijdelijke taakstelling op te nemen van € 250.000 per jaar voor het restant van de verkoopportefeuille. Dit in combinatie met extra inzet voor ondersteuning om de verkoopprocessen te versnellen. Deze taakstelling is gericht op de verkoop van vastgoed die buiten onze grondexploitaties en aangekochte strategische panden vallen.
Op 18 april 2024 is tijdens de raadsvergadering de Motie vreemd "Borg de activiteiten en initiatieven" aangenomen. Dit betekent dat de panden in de verkoopportefeuille met een maatschappelijke bestemming on hold zijn gezet in afwachting van de analyse. Deze heeft effect op het verkoopresultaat van 2025 en van 2026.
In onderstaand overzicht is het verkoopresultaat opgenomen van de afgelopen jaren. Zowel in financieel opzicht als voor het aantal verkochte eigendommen van het Vastgoedbedrijf. Medio 2025 zijn de appartementen aan de Paslaan verkocht ad. € 1.9 mio met een boekwaarde van € 1.269.000,-, wat resteert (€ 631.000) kan betrokken worden in de taakstelling en deze is daarmee behaald voor 2025.
De voorraad per medio 2025 bedraagt nog circa 20 locaties, waarvan de verkoop van de Wenumse Watermolen loopt en de rest in de komende MPB-periode opgestart zal worden. De kanttekening die we hierbij moeten maken, is het feit dat het laaghangend fruit inmiddels is verkocht. Dit mandje omvat dan ook met name panden met verkoopbeperkingen (zoals lage huur), hoge boekwaarden (met mogelijk een boekhoudkundig verkoopverlies) en lange verkooptrajecten (milieu-onderzoeken, type pand). In de komende tijd zullen ook panden vanuit Onderwijshuisvesting via het Vastgoedbedrijf moeten worden verkocht.
Accres dienstverleningsovereenkomst (DVO)
De huidige DVO met Accres kende oorspronkelijk een looptijd tot eind 2024 welk met een jaar is verlengt tot eind 2025. De uitvraag voor de nieuwe DVO is inmiddels opgesteld en komend najaar zal Accres haar aanbieding aan ons voorleggen. De afgelopen maanden is tevens gewerkt aan een vernieuwd DVO contract, we hebben hierin afspraken gemaakt die passen bij de beoogde langjarige samenwerking. In november 2025 zal het college besluiten over de DVO 2026 – 2037 met de uitvraag en aanbieding. De stukken worden vervolgens aan de raad toegelicht middels een technische presentatie.
Risico’s
Voor het vastgoedbedrijf onderkennen we een aantal risico’s die zijn betrokken bij de paragraaf weerstandsvermogen. Deze vloeien voort uit de reguliere taken van het Vastgoedbedrijf. Het betreft op dit moment met name risico’s op financiën en doelstellingen/imago. De risico’s omvatten onderhoud, leegstand en afwaardering. Daarnaast zijn in de genoemde paragraaf een aantal specifiekere risico’s voor het vastgoedbedrijf zoals renovatie Woldhuis 13 en verduurzaming vastgoed 2.0.
In de risicokaart onderhoud Vastgoedbedrijf - als onderdeel van de paragraaf weerstandsvermogen - worden risico’s voorzien op het benodigd onderhoudsbudget versus het beschikbaar budget in de MPB. Enerzijds als gevolg van bijvoorbeeld prijsontwikkelingen in de markt versus gemeentelijke indexeringen, maar soms ook door de ontwikkelingen binnen de onderhoudsbegroting van enkele (majeure) panden en uitgevoerde conditiemetingen.
Onderhoud en vervanging
Zoals gemeld in de paragraaf onderhoud kapitaalgoederen betrekken we het onderhoud van de panden van het Vastgoedbedrijf in deze paragraaf.
Met betrekking tot het onderhoud wordt gewerkt met Meerjarenonderhoudsplannen (MJOP’s), conform de NEN 2767. In de onderhoudsvoorziening wordt jaarlijks geld gestort en onttrokken voor met name planmatig groot onderhoud. Dit om te voorkomen dat de exploitatiebegroting voor onderhoud teveel fluctueert per jaar. Maar ook om te waarborgen dat we kunnen voldoen aan de onderhoudsverplichting voor ons vastgoed. In 2024 zijn voor een groot deel van ons vastgoed conditiemetingen conform de NEN 2767 opgesteld door een onafhankelijke externe partij. Ook voor de panden die worden verbouwd, nieuw gebouwd of aangekocht zal conform het Uitvoeringskader Vastgoedbedrijf een actualisatie van het huidig MJOP plaatsvinden of een nieuw MJOP worden opgesteld.
Gezien de veranderende marktomstandigheden, maar ook de stappen die we de afgelopen jaren hebben gezet in de verduurzaming van ons vastgoed, verwachten we meer geld nodig te hebben om ook in de toekomst aan onze onderhoudsverplichting te kunnen blijven voldoen. Hier staat tegenover mogelijk hogere huurinkomsten, die voor de gebruiker wordt gecompenseerd door lagere energielasten.
Wanneer achterstallig onderhoud wordt vastgesteld ten opzichte van het raadskader Uitvoeringskader Vastgoedbedrijf 2017 moet een extra storting in de voorziening achterstallig onderhoud worden gedaan. Vooralsnog is deze voorziening alleen aanwezig voor het complex Wenumse Watermolen.
De onderhoudsvoorziening Vastgoedbedrijf kent een stand van € 5,8 miljoen per 1 januari 2025 en dient voor de komende 20 jaar voldoende dekkend te zijn. Bij de vaststelling van de Jaarrekening 2023 is een egalisatiereserve onderhoud gemeentelijk vastgoed ingesteld van € 6 miljoen. In combinatie met de stelpost kapitaallasten vervangingsinvesteringen Vastgoedbedrijf kan daarmee een extra benodigde jaarlijkse dotatie van € 1,3 miljoen aan de onderhoudsvoorziening plaatsvinden.
Voor 2025 bedraagt het onderhoudsbudget voor het Vastgoedbedrijf € 7,5 miljoen, waaronder de onderhoudsbijdrage aan Accres in kader van de dienstverleningsovereenkomst.